Welche Renovation habe ich laut Mietrecht zugut?

Werden Malerarbeiten vom Vermieter übernommen?

Grundsätzlich verpflichtet das Obligationenrecht nach Artikel 256 den Vermieter, die Wohnung bei Auszug des Mieters instand zu halten. Bei einem Wandanstrich gilt laut Mietrecht allerdings dasselbe wie fürs Renovieren von Küche und Bad: Sofern die Malerarbeiten im Rahmen des normalen Gebrauchs abgenutzt sind, muss nicht zwingend der Maler kommen. Es sei denn, es liege wirklich ein Schaden vor. Dies ist dann der Fall, wenn zum Beispiel der Anstrich infolge starken Rauchens in der Wohnung in schlechtem Zustand ist oder wenn eine alte Tapete abblättert.

Wann muss eine Wohnung neu gestrichen werden?

Einfordern kann die Mieterschaft nur das, was im technisch-rechtlichen Sinne wirklich als Mangel oder Schaden zu taxieren ist. Anders gesagt: Selbst nach 20 oder 30 Jahren haben Mieterinnen und Mieter nicht unbedingt einen Anspruch darauf, die Wand neu zu streichen, wenn der bisherige Anstrich oder die Tapezierung an der Wand noch in akzeptablem Zustand ist.

Doch wann ist eine Wohnung noch «gebrauchstauglich» und wann nicht? Das muss immer im konkreten Einzelfall ausgelegt werden. Ein durchschnittlicher Mieter wird wohl voraussetzen, dass die Wohnung im Winter warm geheizt ist, eine Kochgelegenheit bietet, über Strom-, Wasser- und Internet- / Telefonanschluss etc. verfügt. Aber weitere Eigenschaften, wie sie zum Beispiel in Neubauwohnungen zum Standard zählen, können nicht zwingend vorausgesetzt werden. In Altbauten kann ein Mieter auch nicht davon ausgehen, dass das Gebäude hohen Ansprüchen beim Schallschutz genügt. Bei Renovierungen und Neubauten sind hingegen gewisse Standards und Baunormen einzuhalten; etwa die Mindestanforderungen des SIA beim Schallschutz oder die Richtlinien der Lärmschutzverordnung.

Ein populärer Irrtum

Soweit die Rechtslage zur Renovierung von Mietwohnungen. Dennoch hält sich in der Praxis der populäre Irrtum, dass zum Beispiel der Mieter heute bereits nach acht Jahren einen neuen Anstrich der Wände verlangen kann. «Gerade bei Wand- und Bodenbelägen oder Malerarbeiten kommt es öfters zu solchen Fehlinterpretationen des Gesetzes», betont Jurist Thomas Oberle. Auch im Fall von Parkett oder von Teppichen erwartet heute die Mieterschaft in kürzeren Zeitabständen eine Erneuerung bzw. Ersatz von älteren Teppichen. Doch aus der Tatsache, dass eine Oberflächenbehandlung von Parkett oder bestimmte Sorten von Furnierparkett eine Lebensdauer von zehn Jahren aufweisen, kann nicht alle 10 Jahre ein Anspruch auf Erneuerung des Parketts abgeleitet werden (d.h. abschleifen und neu versiegeln).

Wer muss die Kosten einer Renovierung übernehmen? 

Wenn nun doch die Renovierung der gesamten Wohnung  oder ein neuer Anstrich der Wände ansteht, stellt sich die Frage, welche Kosten vom Vermieter übernommen werden und was vom Mieter zu tragen ist. Um festzulegen, wer die Kosten übernehmen muss, lohnt es sich, den Zeitwert von Bauteilen zu bestimmen. Dafür haben der Hauseigentümer- und Mieterverband gemeinsam eine Lebensdauertabelle von Bauteilen herausgegeben. In diesem Dokument ist beispielsweise festgelegt, dass ein Wandanstrich bereits nach acht Jahren seine Lebensdauer erreicht hat.

Ein Beispiel: Wenn beim Auszug des Mieters der Bodenbelag infolge übermässiger Abnutzung zu ersetzen oder der Wandanstrich zu erneuern ist, muss die Mieterschaft einen Teil der Kosten übernehmen. Der Rest wird vom Vermieter bezahlt. Zu ausserordentlichen Abnutzung gehören beispielsweise:

• vergilbte Wände durch Rauchen in der Wohnung
• Farbverschmierte Wände
• Brandlöcher an Wänden oder im Fussboden

Wenn die Lebensdauer erst zu 10 Prozent erreicht ist, muss der Mieter 90 Prozent übernehmen. Ist aber die übliche Lebensdauer schon überschritten, geht die Reparatur vollständig zu Lasten des Vermieters. Weiter spielt die Lebensdauertabelle eine Rolle, wenn bei Renovationen die zulässige Mietpreiserhöhung zu bestimmen ist.

Habe ich Anspruch auf Reparaturen?

Im Gegensatz zur Renovierung haben Mieter grundsätzlich Anspruch auf Reparaturen und Unterhalt. Wenn also der Backofen oder der Kühlschrank nicht die nötige Leistung bringen, muss sich der Vermieter um Ersatz bzw. um die Behebung der Mängel kümmern (auf seine Kosten). Weitere Beispiele für Mängel sind Farben oder Tapeten, die sich von der Wand lösen oder abblättern oder eine defekte Gegensprechanlage. Um eine Reparatur respektive die Behebung des Mangels zu verlangen, muss der Mieter den Mangel rügen – am besten schriftlich und mit eingeschriebener Post. Für Laien ist es in der Praxis aber nicht so einfach, Mängel im technisch-rechtlichen Sinne und fakultative «Schönheitsreparaturen» auseinander zu halten; hier kann es sich lohnen, sich kompetent beraten zu lassen.

Was ist Mangel und was kleiner Unterhalt?

Gesondert zu behandeln sind kleine Mängel, die die Mieterschaft selbst zu beheben und zu bezahlen hat. Dieser sogenannte «kleine Unterhalt» ist Sache des Mieters. Nach Auffassung des Mieterverbandes gehören dazu nur kleine Reparaturen und Ausbesserungen, für die man keine Fachleute beiziehen muss. Als Faustregel gilt, dass diese Reparaturen im Einzelfall höchstens 150 Franken kosten dürfen. Zum kleinen Unterhalt gehören unter anderem:

• Defekte Sicherungen und Glühbirnen
• Ein defekter Duschschlauch, Dichtungen oder Zahngläser
• Austausch von Plastikbehältern der Spülmaschine
• Reinigung von verstopften Abflüssen

Etwas anders ist die Auslegung des Hauseigentümerverbandes (HEV): Entscheidend sei, was im Vertrag stehe. Die meisten regional üblichen Verträge definieren, was im Rahmen des «kleinen Unterhalts» Sache des Mieters ist. Es gilt also je nach Region eine etwas andere Praxis, was wie zu reparieren oder zu reinigen ist.

Tipps für die Praxis

Auch wenn es im juristischen Sinn kein Recht auf Renovierung gibt, haben Mieter einige Optionen offen. «Die Bereitschaft der Verwaltung, gewisse Renovationen oder Malerarbeiten durchführen zu lassen, hängt auch von der Höhe der Miete ab», sagt Thomas Oberle vom HEV.

Bei weit überdurchschnittlich ausgebauten und teuren Wohnungen ist der Mieter oft in einer besseren Verhandlungsposition. «Grundsätzlich kann ein Mieter den Standpunkt vertreten, dass er den Mietvertrag nur unterschreibt, wenn sicher ist, dass einzelne Elemente der Immobilie renoviert werden», so Oberle. 

Unsere Empfehlungen:

• Zusicherungen: Schon am Tag der Besichtigung sollte man dies im Auge haben und den Verhandlungsspielraum ausloten. Vorsicht ist aber geboten, wenn es nur vage Aussagen oder bloss mündliche Zusicherungen des Vermieters gibt. Im Streitfall sind diese natürlich nicht beweisbar und auch nicht durchsetzbar. Deshalb sollten auch solche Zusicherungen immer mittels Mietvertrag geregelt werden.
• Heimwerker: Denkbar ist auch, dass der Mieter gewisse Verbesserungen selbst an die Hand nimmt und zum Beispiel sein Bad saniert oder die Wandanstriche erneuert; wer will, kann damit auch seiner Lust am Heimwerken frönen. Wer selbständig renoviert, sollte allerdings einige Punkte beachten wie beispielsweise die vorgängige schriftliche Zustimmung des Vermieters.

Alle Details zur Lebensdauertabelle:

Lebensdauertabelle
Lebensdauertabelle (HEV Website)