Décompte des charges: dois-je payer le complément?

Paiement par acomptes ou forfaitaire des charges

Les bailleurs/-eresses peuvent facturer les charges soit par acomptes, soit forfaitairement:

• Paiement par acomptes: les locataires paient tous les mois un montant fixe. A la fin de l’année, les bailleurs/-eresses établissent un décompte détaillé de tous les frais d’exploitation conformément au contrat de location. Si les acomptes versés ne suffisent pas à couvrir les frais réels, les locataires doivent payer un complément. Si les acomptes versés sont supérieurs aux frais réels, la différence est remboursée.
• Paiement forfaitaire: les locataires peuvent se mettre d’accord avec les bailleurs/-eresses sur un montant forfaitaire. Ce montant est calculé sur la base de la moyenne des frais de chauffage et des charges des trois dernières années. Dans ce cas, il n’y aura pas de décompte des charges annuel et les bailleurs/-eresses ne pourront pas exiger de paiement complémentaire.

Vérifier le décompte des charges

Les locataires ne sont tenus de payer des charges que si celles-ci sont explicitement mentionnées dans le contrat de location. Ainsi, un poste intitulé «Autres frais» ou «Frais d’exploitation» n’est pas autorisé, par exemple. Tu trouveras de plus amples informations à ce sujet dans notre article consacré aux charges.

Si un immeuble est occupé par plusieurs parties, les bailleurs/-eresses doivent répartir les charges entre les différents ménages à l’aide d’une clé de répartition.

Notre conseil: conserve le décompte des charges de l’année précédente et compare-le avec le décompte actuel. Cela te permettra de voir immédiatement si de nouvelles charges ont été ajoutées ou si les chiffres (par exemple les frais de chauffage) diffèrent fortement des valeurs précédentes.

En Suisse, le décompte des charges n’est soumis à aucun délai. La règle tacite veut que le ou la locataire reçoive le décompte dans les six mois suivant le terme de la période concernée. Dans la plupart des cas, un délai pour le décompte est stipulé dans le contrat de location. Toutefois, il ne s’agit que d’une «prescription d’ordre», en tant que locataire, tu dois t’acquitter d’un éventuel paiement complémentaire même si tu as reçu le décompte en retard. Dans les cantons de Saint-Gall, Berne et Lucerne, il existe parfois des clauses de caducité dans les contrats de location. Dans ce cas, les paiements complémentaires n’ont pas à être réglés si le délai est dépassé.

En tant que locataire, tu peux exiger un décompte des charges détaillé. Le bailleur ou la bailleresse a l’obligation d’envoyer un décompte conforme aux exigences légales. De plus, des justificatifs pour les différents frais doivent être fournis si les locataires le souhaitent. Néanmoins, l’envoi de ces justificatifs peut être facturé. En cas de litige, les bailleurs/-eresses doivent prouver que leur décompte est correct.

Contester un décompte des charges erroné

Si le décompte des charges n’est pas clair, ou s’il est incomplet, voire faux, les locataires ont le droit de vérifier les détails à l’aide des justificatifs.

Les locataires peuvent ensuite demander une rectification si le décompte des charges est erroné. Pour ce faire, les locataires doivent lister dans une demande écrite tous les éléments avec lesquels ils ne sont pas d’accord. Il n’existe pas de délai légal de contestation vis-à-vis des bailleurs/-eresses.

Si le bailleur ou la bailleresse ne réagit pas à la demande, le décompte peut être contesté auprès de l’autorité de conciliation.

Application de nouvelles charges

Les bailleurs/-eresses ont la possibilité de facturer aux locataires de nouvelles charges qui étaient auparavant comprises dans le loyer net. Mais cela est uniquement possible si les conditions suivantes sont remplies:

• Les bailleurs/-eresses ont utilisé un formulaire approuvé par une autorité officielle
• L’augmentation a été annoncée pour la date de résiliation du bail
• L’augmentation est notifiée 10 jours avant le début du délai de préavis
• Les nouvelles charges sont indiquées correctement
• Il est précisé si l’augmentation est facturée forfaitairement ou sous forme d’acompte
• Le loyer net est diminué du montant qui sera désormais facturé au titre des charges (le loyer total ne change pas, mais les charges seront dorénavant calculées en fonction des frais réels).
• Les raisons pour lesquelles les charges seront désormais facturées ont été indiquées

Toutefois, si des frais existants ne sont pas mentionnés comme charges, ils sont considérés comme étant inclus dans le loyer net.