Nebenkosten: Diese fünf Tipps sollten Sie kennen

Jürg Zulliger

Die Nebenkosten werden oft auch als «zweite» Miete bezeichnet. Denn die Nebenkosten fallen in der Praxis zusätzlich zur vertraglich vereinbarten Netto-Miete an. Je nach Wohnung, der beheizte Fläche und den tatsächlichen Kosten kommt meist eine Grössenordnung zusammen, die keine reine Nebensache mehr ist.

Nebenkosten: Fünf Merkpunkte für die Praxis

Im Wesentlichen sind bei den Nebenkosten folgende fünf Punkte zu beachten:

1. Vertrag: Die Nebenkosten müssen im Vertrag aufgeführt sein. Auch wenn sich der Hauseigentümer entscheidet, anstelle von Akonto-Zahlungen eine Pauschale zu verrechnen – die tatsächlich darin eingeschlossenen Positionen müssen im Vertrag transparent aufgelistet sein (im Hauptteil des Vertrags, den beide Seiten unterzeichnen).

2. Abrechnungsperiode: Beim System mit Akonto-Zahlungen sind die Verwaltungen bzw. Hauseigentümer gehalten, einmal jährlich eine Abrechnung zu erstellen. Üblich sind zum Beispiel Abrechnungsperioden vom 1. Juli bis am 30. Juni des Folgejahres. Je nach Kanton und Verwaltung rechnet man teils auch pro Kalenderjahr ab. Vorsicht: Nach dem Gesetz verjähren die Nebenkosten erst nach fünf Jahren! Es ist also nie auszuschliessen, dass nachträgliche Forderungen gestellt werden. In einzelnen Kantonen wie etwa BE oder LU sehen die Musterverträge eine kürzere Frist vor. Je nach den Allgemeinen Bedingungen zum Vertrag verjähren dann die Nebenkosten nach 18 oder 24 Monaten.

3. Belege und Rechnungen: Rechtens sind nur Nebenkosten die tatsächlich belegt sind. Grundsätzlich muss der Vermieter nicht jedes Mal Kopien von sämtlichen Rechnungsbelegungen vorlegen. Der Mieter bzw. die Mieterin hat aber das Recht, die tatsächlichen Rechnungen und Belege einzusehen. Zur Informationspflicht gehört es auch, die Mieterinnen und Mieter über den angewendeten Verteilschlüssel im Haus zu orientieren. Dabei werden zum Beispiel die Kosten für Heizung, Lift, Hauswartung etc. je nach Fläche oder je nach Personenzahl auf die einzelnen Wohnungen verteilt. Das Recht zur Einsicht in die Belege gilt unabhängig davon, ob die Verwaltung Akonto-Zahlungen oder eine Pauschale verlangt. «Wenn zum Beispiel in einem Jahr die Strom- oder Wasserkosten wesentlich höher liegen als im Vorjahr, sollte man die Abrechnungen überprüfen», sagt Ruedi Spöndlin. Bei den Heizkosten sind grössere Schwankungen normal – nach einem warmen Winter sollte es günstiger werden. Steigt aber z. Bsp. der Ölpreis, könnte es in manchen Häusern teurer werden.

4- Abweichungen von Akonto-Zahlungen: Die Frage, ob die tatsächlich verrechneten Kosten höher liegen dürfen als die vorgängigen Akonto-Zahlungen, hat schon viele Gerichte in der Schweiz beschäftigt. Der Mieterverband würde eine Limite von 15 – 20 Prozent zwar begrüssen. Aber das Bundesgericht hat entscheiden, dass man sich im Normalfall nicht auf eine solche Limite berufen darf. Im konkreten Fall hielt es das Bundesgericht für vertretbar, dass die effektiven Kosten die Akonto-Beiträge um mehr als das Doppelte übersteigen dürfen. Thomas Oberle, Jurist beim Hauseigentümerverband Schweiz HEV, erklärt dazu: «Natürlich sollte die Verwaltung im Voraus nicht irgendeine Fantasiezahl nennen. Andererseits fällt ins Gewicht, dass die tatsächliche Kostenentwicklung und auch der individuelle Verbrauch der Mieter nicht vorhersehbar sind.»

5. Mieter können sich erkundigen: «Grundsätzlich sollte die Mieterin bzw. der Mieter im Voraus fragen, in welcher Höhe Nebenkosten anfallen werden», empfiehlt Ruedi Spöndlin. Mit einer Zusicherung, dass keine übermässigen Nachzahlungen drohen, wird der Mieter ruhiger schlafen. Für die Praxis empfehlen die meisten Experten, die Aktono-Zahlungen nach dem Mittelwert der tatsächlichen Kosten der letzten drei Jahre vor Vertragsschluss festzusetzen.

Nebenkosten: Was ist erlaubt?

Viele Mieterinnen und Mieter fragen sich im Übrigen, welche Positionen als Nebenkosten zulässig sind und welche nicht. Erfahrungsgemäss machen die Kosten für Heizung und Warmwasser den Löwenanteil bei den Nebenkosten aus. Ein Stück weit kann der Mieter diese selbst beeinflussen; in den meisten Kantonen sind bei Neubauten schon seit vielen Jahren Systeme zur individuellen Abrechnung vorgeschrieben (individuelle bzw. verbrauchsabhängige Abrechnung in Mehrfamilienhäusern mit fünf und mehr Wohnungen).